봉수 부동산 동향 · AI 브리핑

국내 · 글로벌 · 자료 기준 2026-11-02 · 원자료: 세빌스·메이트플러스(부동산 Digest·임대안내문)·공개 보도 · 투자 권유 아님

RATES 10.23

기준금리3.002026-10-23국고 1년3.668▼1.7bp국고 3년3.803▼3.7bp국고 5년3.948▼3.5bp국고 10년4.097▼5.5bp국고 30년4.189▼5.0bp회사채 AA-4.492▼3.2bpCD 91일3.260－0.0bp기준금리3.002026-10-23국고 1년3.668▼1.7bp국고 3년3.803▼3.7bp국고 5년3.948▼3.5bp국고 10년4.097▼5.5bp국고 30년4.189▼5.0bp회사채 AA-4.492▼3.2bpCD 91일3.260－0.0bp

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주요 일정 · CALENDAR

11.03청약수도권 6개 단지 동시 1순위 청약청약홈 공고 · 봉수 봉인 S1
11.04봉수청약 순위 봉인 판단 S1 채점·공개봉수
11.04청약서울 강동 고덕강일3단지(토지임대부) 1순위이투데이 2026-10-31
11.10청약광교 지분적립형(국내 첫 240세대)·평택·구리 갈매 등 9곳 1순위부동산 Digest 2026-11-02
11.16정비목동4단지 재건축 시공 입찰 마감 (3.3㎡당 1,010만원)하우징헤럴드 2026-10-13
11.25정비오금현대 재건축 시공 입찰 마감 (총공사비 1조6,642억)하우징헤럴드 2026-10-13
11.26금리한국은행 금통위 기준금리 결정한국은행 · 봉수 금리 모형
12.01공급인천계양 3기 신도시 첫 입주 1,285가구 (12월 중)파이낸셜뉴스 2026-10-24
01.14금리한국은행 금통위 (추정 일정)rate.json meetings

기관 리포트 · REPORTS

2026년 3분기 상업용부동산 임대동향조사한국부동산원2026-10
Japan Property Press Digest 30 October 2026Savills Japan2026-10-30
2026년 하반기 금융부문 신용 전망(증권·캐피탈·저축은행)한국신용평가2026-07-09
Seoul Figures Q3 2026CBRE2026-10-21
2026 서울 오피스 임차사 업종 변화 보고서Cushman & Wakefield2026-09-11
2026년 시니어 주거 리포트RSQUARE2026-09-21
부동산 Digest · 임대안내문 (이 페이지 원자료)세빌스 · 메이트플러스2026-10

금리: 한국은행 ECOS 일자료(봉수 금리 예측 모형 rate.json, 2026-10-23) · 변화는 전 영업일 대비 · 일정은 공개 공고·보도 기준, 2027 금통위는 추정 · 리포트는 제목·기관·발행일만 표기 — 원문은 각 기관 누리집에서 받기(주소 미확인 링크는 달지 않음)

이번 주 핵심

지난주 청약 1순위 6곳 중 4곳이 미달했고, 분양가가 동네 시세의 1.7배였던 동탄 초고층(평당 4,499~4,646만원)도 0.79~1.30대1에 그쳤습니다. 정부는 수도권 공공택지 7.67만호를 더 내놨지만 착공 목표는 2030년입니다. 국고 3년이 3.71%로 내려 서울 오피스 캡과의 차이는 0.65%p, 도쿄 오피스는 이번 주 거래 3.1~3.5%로 일본 10년(2.77%)보다 0.3~0.7%p 높은 수준입니다.

봉수 부동산 AI 브리핑2026-11-02 09:30 · 부동산 Digest 11.2호·세빌스 재팬 10.30호·공개 통계 보도 종합 · 지난 호(10.26)는 아래 숫자에 이어서 반영

금리: 기준금리 3.00%(10.22 동결) 그대로인데 대출금리가 먼저 올랐습니다. 9월 신규 주택담보대출 금리 4.88%(+0.22%p), 고정형 5.11%로 2013년 통계 작성 뒤 가장 높습니다(한국은행). 반면 국고 3년 3.715%·10년 4.008%(10.30)는 한 주 새 0.05~0.09%p 내렸습니다.
주택 공급: 국토부가 수도권 공공택지 6곳 7.67만호(김포아라 3.7만·구리건원 1.46만·하남미사 1.2만 등, 기존 발표 포함 10.39만호)를 확정했습니다(10.29). 착공 목표는 2030년이라 당장의 공급은 아닙니다. 9월 미분양은 6만5,941가구(−4.6%), 준공 후 미분양 2만7,549가구(−1.9%)입니다.
청약: 1순위 6곳 중 4곳 미달 — 동탄 아크메르 95 1.30·99 0.79대1(분양가÷동네 시세 1.71·1.66배), 청주 신분평 1.28대1, 부산 연산 0.20·트리븐센텀 0.19~0.20대1. 표본 18건으로 늘린 순위상관은 -0.40로 지난주(−0.54)보다 약해졌습니다(아래 실증②).
시세·상업용: 부동산원 10월 4주 서울 아파트 +0.09%(90주 연속 상승, 상승폭 2주 연속 축소), 강남 −0.38%·서초 −0.35%·송파 −0.22%로 강남3구는 내렸습니다. 3분기 서울 오피스 임대가격지수 +0.30%(19분기 연속 상승), 전국 일반 상가 공실 13.7%로 오피스와 상가가 갈립니다(부동산원).
글로벌: 도쿄에서 J-REIT 오피스 매각이 이어졌습니다(도라노몬 3.1%·간다 3.5%·나머지 3.8~4.2%, 주거 3.2~3.5%). 일본 10년이 2.77%(10.30)라 도쿄 오피스는 국채보다 0.3~0.7%p 높은 정도입니다. 연준(3.75~4.00%)·ECB·일본은행 모두 이번 주 동결했습니다.

결론 먼저 — 봉수 의사결정판

판정은 아래 실증 숫자에 고정 규칙을 적용한 버디(AI)의 판단입니다. 진행은 숫자가 뒷받침함, 선별은 조건이 맞는 건만, 보류는 지금 숫자로는 불리함을 뜻합니다. 투자 권유가 아니며, 결정은 사람이 합니다.

결정	판정	근거 숫자	확신
서울 오피스 차입 매입	보류	캡레이트 4.36% − 국고3년 3.71%(10.30) = 0.65%p(1분기 1.17%p). 시장금리는 내렸지만 9월 주담대 고정형이 5.11%로 오른 것처럼 실제 차입 금리는 더 높습니다. 임대 호가는 실질 -0.6%입니다.	보통
서울 오피스 무차입·사옥용(SI) 매입	선별	사옥 수요 매수가 이어지고 있습니다(케이트윈타워 평당 4,137만원). 평당 4천만원대는 임대 수익보다 사용 가치로만 설명됩니다.	보통
CBD 임차(사옥 이전)	진행	CBD A급 공실 5.1%로 GBD 1.0%·YBD 1.7%보다 높아(CBRE 3분기, 오피스 시장) 임차인의 협상 여지가 큽니다. CBD 호가 중앙값은 115,703원/3.3㎡입니다.	보통
지방·수도권 외곽 분양 사업(PF)	선별	10.26호까지는 분양가가 동네 시세의 1.5배를 넘으면 미달이었는데, 11.2호에서는 부산 연산(1.17배)도 0.20대1로 미달했습니다. 배수만으로는 갈리지 않고 지역(부산·지방 광역시) 자체가 약합니다. 금융권 PF 연체율 4.65%, 증권사 브릿지론 46.93%(2026 1분기).	낮음(표본 18건)
지방 브릿지론 대주 참여	보류	브릿지론 연체율 46.93%(증권사, 2026 1분기 말) — 본PF 전환 실패가 이미 절반에 가깝습니다.	높음
데이터센터 개발	선별	건축 공사비는 MW당 63억~144억원인데, IT 장비까지 넣은 총비용은 MW당 약 650억원(BofA)입니다. 공사비보다 수전(전력) 확보가 관건입니다 → 데이터센터 지도.	보통
일본 코어 오피스 매입	보류	도쿄 프라임 캡 2.9% − 일본 10년 국채 2.77%(10.30) = +0.13%p(거의 0)입니다. 이번 주 매각된 구축 오피스도 3.1~3.5%(국채 대비 +0.3~0.7%p)라, 임대료 상승에 거는 베팅입니다.	보통
일본 물류·지방 자산	선별	물류 캡 4.1~4.5%(국채 대비 +1.3~+1.7%p), 지방 오피스 5.5%(+2.7%p). 환율(엔/원 -3.0%, 8.21→11.01)도 함께 봐야 합니다.	낮음
런던·파리·홍콩 프라임 오피스	보류	홍콩 3.38% − 국채 4.94% = -1.56%p · 런던 웨스트엔드 3.88% − 국채 5.37% = -1.50%p · 파리 중심업무지구 4.38% − 국채 5.05% = -0.67%p · 런던 시티 5.25% − 국채 5.37% = -0.12%p. 국채보다 덜 버는 자산이고, 유럽 수익률은 3분기에 다시 오르는 중(가격 하락 쪽)입니다.	보통
유럽·호주·싱가포르 — 국채보다 0.9%p 넘게 높은 곳	선별	멜버른 프라임 오피스 +1.61%p · 싱가포르 A급 오피스 +1.50%p · 독일 물류 프라임 +1.27%p · 독일 7대 도시 프라임 오피스 +1.16%p · 리스본 프라임 오피스 +1.15%p · 에든버러 프라임 오피스 +1.13%p · 리옹 프라임 오피스 +0.95%p. 다만 독일·프랑스 수익률이 오르는 중이고, 원화 환산 시 환헤지 비용을 빼야 합니다.	낮음

국내 ① 임대 호가 — 같은 빌딩끼리 비교

+2.9%임대 호가 중앙값 변화(같은 빌딩 40곳, 2025.4→2026.10)

+3.5%같은 기간 소비자물가(2025.4→2026.9)

-0.6%실질 변화(호가 − 물가)

2곳호가를 내린 빌딩(그대로 16곳)

권역	같은 빌딩	호가 변화(중앙값)	오름/그대로/내림	2026.10 월임대료 중앙값 (원/3.3㎡)	실질 임대비용(NOC) (원/전용3.3㎡·월)	안내문 빌딩 수
도심(CBD)	9	+2.9%	6 / 3 / 0	115,703	299,905	24
강남(GBD)	10	+1.5%	5 / 4 / 1	139,700	349,348	28
여의도(YBD)	5	+3.0%	3 / 2 / 0	110,000	303,402	6
분당(BBD)	6	+0.0%	2 / 3 / 1	74,850	223,984	12
기타(마곡·상암·과천 등)	10	+4.1%	6 / 4 / 0	60,000	174,246	16

방법: 메이트플러스 「주요 오피스빌딩 임대안내문」 2025년 2·4월과 2026년 10월판에서 빌딩마다 기준층 보증금·임대료·관리비·전용률을 파이썬으로 읽어, 두 시점에 모두 나온 빌딩만 짝지어 비교했습니다(빌딩 구성이 바뀌면 평균이 흔들리므로). NOC = (임대료 + 관리비 + 보증금×4%÷12) ÷ 전용률. 호가(안내 조건)이며 실제 계약 임대료(렌트프리 반영)와 다를 수 있습니다. 권역 구분은 안내문 표기를 따랐습니다(성수는 GBD로 표기됨).

솔직한 한계: 2026년 10월 안내문은 7월판과 본문 94쪽이 글자까지 똑같습니다(표지만 다름). 3개월간 시장이 멈춘 것이 아니라 안내문이 갱신되지 않은 것으로 보여, 7월→10월 변화는 계산하지 않았습니다. 빌딩별 호가는 자료 제공사의 저작권 자료라 공개하지 않고 권역 집계만 싣습니다.

국내 ② 청약 양극화 — 분양가가 동네 시세의 몇 배인가

66.78대1서울 1순위 경쟁률 중앙값(3건)

0.79대1서울 밖 중앙값(15건)

-0.40'분양가÷동네 시세'와 경쟁률의 순위상관(18건, p≈0.10) · 지난주 12건 −0.54

단지	광역	평당 분양가(만원)	동네 시세(만원)	배수	1순위 경쟁률	Digest 호
신길센트럴시티(Digest 8.24호 요약 표기)	서울	5,318	5,225	1.02	282.55	2026.08.24
청주가경아이파크7단지	충북	1,546	1,125	1.37	194.59	2026.10.26
청주가경아이파크8단지	충북	1,593	1,125	1.42	89.38	2026.10.26
써밋클라비온(신길10구역재건축정비사업)	서울	7,263	5,225	1.39	66.78	2026.08.24
충정로역자이르네	서울	6,603	5,046	1.31	44.52	2026.08.24
용인반도체클러스터동일하이빌파크밸리(D1-1블록)	경기	1,615	1,380	1.17	2.14	2026.08.24
연제갤러리자이	부산	2,422	1,450	1.67	1.63	2026.10.26
아크메르동탄95	경기	4,646	2,716	1.71	1.3	2026.11.02
신분평에피트더웨이시티	충북	1,489	702	2.12	1.28	2026.11.02
산곡역자이힐스테이트&하늘채	인천	2,880	1,245	2.31	0.94	2026.10.26
아크메르동탄99	경기	4,499	2,716	1.66	0.79	2026.11.02
두산위브더제니스부천	경기	3,010	1,599	1.88	0.56	2026.08.24
힐스테이트거제시그니처(1회차)	경남	1,708	323	5.29	0.35	2026.10.26
달서자이제니크	대구	1,542	1,146	1.35	0.27	2026.08.24
연산센텀월드메르디앙	부산	1,692	1,450	1.17	0.2	2026.11.02
트리븐센텀2단지	부산	2,275	1,115	2.04	0.2	2026.11.02
트리븐센텀1단지	부산	2,267	1,115	2.03	0.19	2026.11.02
아산그랑시티필하우스	충남	1,393	845	1.65	0.06	2026.10.26

초록 = 서울, 주황 = 서울 밖. 경쟁률은 로그 눈금입니다. 동네 시세는 Digest가 함께 적은 가장 작은 지역(동·읍) 평당 평균 시세입니다. 서울은 배수가 1.0~1.4로 낮지 않은데도 44~283대1이 나와, 서울은 배수와 상관없이 강하고, 서울 밖은 배수가 성패를 가르는 모양입니다. 표본이 18건이라 통계적으로 확정할 수 없습니다(서울 밖만 보면 상관 -0.15).

11.2호 갱신 — 규칙이 약해졌음을 그대로 공개합니다. 이번 주 6건을 더하니 순위상관이 −0.54(12건)에서 -0.40(18건)로, 서울 밖만 보면 -0.15로 약해졌습니다. 부산 연산(배수 1.17)이 0.20대1, 청주 신분평(배수 2.12)이 1.28대1로 규칙과 반대로 나왔기 때문입니다. 서울 밖에서는 '배수'보다 '지역(부산·지방 광역시의 수요 부진)'이 더 크게 작용한 것으로 보입니다(추정). 청주 신분평은 Digest가 동(洞) 시세를 적지 않아 구(서원구) 시세로 배수를 계산했습니다.

봉인 판단 — 11월 3일 수도권 동시 1순위 6개 단지의 경쟁률 순위

위 규칙(배수가 낮을수록 경쟁률이 높다)만으로 순위를 미리 적어 봉인합니다. 브랜드·입지·3기 신도시 첫 민간분양 같은 변수를 넣지 않은 단순 규칙 시험입니다(확신 낮음). 11월 4일 결과가 나오면 맞든 틀리든 그대로 채점해 공개합니다.

예측 순위	단지	평당 분양가	동네 시세	배수	실제 경쟁률
1	청라 아크원 푸르지오	2,430	1,885	1.29	11.4 채점
2	GTX운정중앙역 시티프라디움 3단지	2,149	1,549	1.39	11.4 채점
3	GTX운정중앙역 시티프라디움 4단지	2,175	1,549	1.40	11.4 채점
4	화성 향남 롯데캐슬 시그니처	1,575	1,070	1.47	11.4 채점
5	계양신도시 카이브 유보라 AC4BL	2,410	1,268	1.90	11.4 채점
6	계양신도시 카이브 유보라 AC3BL	2,420	1,268	1.91	11.4 채점

국내 ③ 광역 평당 시세 — 서울·경기만 뛰었다

2025년 4월 무렵 → 가장 최근 호(2026년 8월 또는 10월) 부동산 Digest가 분양 단지 소개에 함께 적은 광역 평당 평균 시세(아파트)입니다. Digest는 이 시세의 원래 기관을 적지 않아(정보 공백 G6), 같은 자료 안에서의 변화만 봅니다. 서울은 10월호에 서울 단지가 없어 8월값입니다.

이번 주 거래·개발 점검

건	숫자	봉수가 보는 뜻
골프존카운티 경영권 — 더시에나·씨엘자산운용 컨소시엄 주식매매계약	기업가치 1.8조원 · 21개 골프장 · 영업이익 811억원(2025)	차입금 포함 1.8조를 영업이익으로 나누면 약 22배입니다(봉수 계산). 골프장은 이제 운영 기업 단위로 거래됩니다 → 3D 지도 모음(골프장)
보령빌딩(종로 원남동) — 코람코·한화갤러리아 우선협상	약 2,000억원(추정 보도) · 2024.6 매입가 1,315억원	2년 4개월 만에 약 52% 높은 값입니다(보도 추정가 기준, 봉수 계산). CBD 주변부까지 가격이 올라온 신호입니다.
예전빌딩(송파 신천동) — 이지스자산운용 인수 추진	1,680억원 · 평당 2,800만원 · 1994년 준공	사옥으로 쓰이는 구축입니다. 지난주 케이트윈타워(평당 4,137만원)의 약 68% 수준입니다.
안양물류센터 — 코람코라이프인프라리츠 인수	2,700억원(대출 1,980억원) · 임대율 99.3%	대출 비율이 약 73%입니다(봉수 계산). 도심형 물류는 차입이 붙는 몇 안 되는 자산입니다 → 3D 지도 모음(물류센터)
롯데백화점 센텀시티점 — 신세계 인수 예정	약 2,000억원 · 2025 매출 1,352억원	저효율 점포는 정리되고 상권 1등이 흡수합니다. 지방 복합개발은 대형 앵커 철수 가능성을 반영해야 합니다.
정비사업 공사비(채당)	압구정5 1조472억원 · 창원 용호1 5.61억 · 대전 가오1 3.01억	같은 주 지방 두 곳의 채당 공사비 차이가 1.9배입니다 → 도시정비사업

출처: 부동산 Digest 2026-11-02호(메이트플러스)가 정리한 공시·보도 — 문장을 옮기지 않고 숫자·사실만 인용했습니다. '봉수 계산'은 버디가 위 숫자로 다시 계산한 값입니다. 중개 '추천 매물'과 연락처는 싣지 않습니다. 지난 호(10.26) 거래: 케이트윈타워 1.05조원(평당 4,137만원)·디아드 청담 공매 1,121억원.

글로벌 부동산 — 입체 지구본

정정 공개 — 정정 2026-10-26: 처음 게시본은 일본 10년 국채를 10월 6일 입찰값 3.10%로 적어 '도쿄 캡 2.9% < 국채 → 역전(−0.20%p)'이라 했습니다. 다른 나라 국채를 10월 21~23일 값으로 맞추면서 일본도 10월 23일 시장값 2.79%로 바꾸니 차이는 +0.11%p — 역전이 아니라 '거의 0'입니다. 기준일을 맞추지 않은 버디의 실수라 이렇게 고쳐 공개합니다.

기둥 높이 = 캡레이트(부동산 수익률), 흰 점선 = 그 나라 10년 국채 높이, 기둥 색 = 국채보다 높으면 초록 · 국채보다 낮으면 빨강. 둥근 고리는 캡레이트를 아직 확보하지 못한 시장입니다. 끌어서 돌리고(마우스 휠·버튼으로 확대), 기둥을 누르면 근거가 나옵니다.

캡 > 국채캡 < 국채(역전)캡 자료 없음10년 국채 높이

기둥이나 고리를 눌러 보세요. 지금 지구본은 일본·한국을 확대해 보고 있습니다.

+0.13%p도쿄 프라임 오피스 캡 − 일본 10년

+0.35%p서울 오피스 캡 − 국고 10년

4곳해외 15개 시장 중 캡 < 국채(역전)

정책금리(2026-11-01): 한국 3.00% · 미국 4.00% · 유로 2.65% · 중국 3.00% · 일본 1.25%

캡레이트 vs 10년 국채

도시	자산	캡레이트	10년 국채	차이	근거 거래·자료
홍콩	A급 오피스	3.38%	4.94%	-1.56%p	오피스 수익률 3.38%(2026 1분기) — 세빌스는 '아시아에서 차입비용과의 차이가 가장 크게 마이너스'라고 평가
런던 웨스트엔드	프라임 오피스(메이페어)	3.88%	5.37%	-1.50%p	프라임 코어 3.75~4.00%(가운데값 표시, 2026.6) — 3분기 +0.25%p(세빌스)
파리 중심업무지구	프라임 오피스	4.38%	5.05%	-0.67%p	프라임 4.25~4.50%(가운데값 표시, 2026 3분기, 전 자산 +0.25%p) · 물류 5.15% · 상가 4.25%
런던 시티	프라임 오피스	5.25%	5.37%	-0.12%p	프라임 수익률 5.25%(2026.6, 나이트프랭크) — 3분기에 +0.25%p 더 올랐다는 세빌스 집계(수치 미공개)
도쿄 지요다	프라임 오피스	2.90%	2.77%	+0.13%p	JA빌딩·경단련회관 지분 22.5%, 328억엔(JPR, 2026-10)
뉴욕	안정화 임대아파트	5.25%	4.94%	+0.31%p	CBRE 캡레이트 설문 2026 상반기 5.0~5.5%(가운데값 표시) — 2025 하반기 4.5~5.0%에서 약 0.5%p 상승
도쿄 미나토(도라노몬)	오피스(1983 준공)	3.10%	2.77%	+0.33%p	도라노몬 사쿠라빌딩 지분 50억엔 매각(NRI, 2026-12~2027-01 예정) — 감정 직접환원율 3.1%
서울	오피스(평균)	4.36%	4.01%	+0.35%p	서울 오피스 평균 캡레이트 2026년 1분기(직전 분기 +0.08%p)
시드니	프라임 오피스(CBD)	5.70%	5.28%	+0.42%p	프라임 평균 수익률 5.70%(2026 1분기)
도쿄 미나토(시로카네)	주거(임대아파트)	3.20%	2.77%	+0.43%p	HF 시로카네타카나와 레지던스 80억엔 — HFR 주거 5동 160억엔 교체(2026-11~2027-04), 나머지 3.2~3.5%
스톡홀름	프라임 오피스	3.75%	3.19%	+0.56%p	프라임 3.75%(2026 3분기, −0.15%p — 유럽에서 드물게 하락)
도쿄 다마	데이터센터	3.50%	2.77%	+0.73%p	다마 데이터센터 I — IIF 익명조합 지분 8.0%, 20억엔(2026-11 예정)
도쿄 지요다(간다)	오피스(2003 준공)	3.50%	2.77%	+0.73%p	이치고 간다니시키초빌딩 52억엔 — IRE 오피스 5동 190억엔 일괄 매각(2026-11), 나머지 4동 3.8~4.2%
오사카	주거(임대아파트)	3.60%	2.77%	+0.83%p	JMF 임대아파트 3동 59억엔 매각(2027-03 예정)
리옹	프라임 오피스	6.00%	5.05%	+0.95%p	프라임 6.00%(2026 3분기, +0.50%p)
요코하마	리테일(아웃렛)	3.90%	2.77%	+1.13%p	미쓰이 아웃렛파크 요코하마 베이사이드 25%, 58억엔(2027-03 예정)
에든버러	프라임 오피스(도심)	6.50%	5.37%	+1.13%p	프라임 수익률 약 6.50%, 임대료 £49.50/sq ft(2026 2분기) — 리포트 차트 판독값
리스본	프라임 오피스	5.00%	3.85%	+1.15%p	프라임 5.00%(2026 3분기, +0.40%p)
독일 7대 도시	프라임 오피스(평균)	4.49%	3.33%	+1.16%p	베를린·쾰른·뒤셀도르프·프랑크푸르트·함부르크·뮌헨·슈투트가르트 평균 4.49%(2026.6, 1년 전 4.36%) — 2023년 말 이후 처음 전 자산 상승
독일 물류	프라임(7대 도시 평균)	4.60%	3.33%	+1.27%p	7대 도시 평균 4.60%(2026.6, 1년 전 4.25%)
지바 인자이	물류	4.10%	2.77%	+1.33%p	MJ로지파크 인자이1, 52억엔 매각(2027 예정)
아이치 이누야마	물류	4.20%	2.77%	+1.43%p	DPL 이누야마, 47억엔 매각
싱가포르	A급 오피스	3.70%	2.20%	+1.50%p	프라임 순수익률 3.7%, 자본가치 S$3,200/sq ft(+8.5%/년), 핵심 CBD 공실 3.3%(2026 2분기)
사가 도스	물류	4.30%	2.77%	+1.53%p	D프로젝트 도스 III, 111억엔 매각
멜버른	프라임 오피스(CBD)	6.89%	5.28%	+1.61%p	프라임 평균 수익률 6.89%(2026 1분기)
후쿠오카 고가	물류	4.50%	2.77%	+1.73%p	LOGICTY 고가, 47억엔 매입(2026-11~12)
가고시마	지방 오피스·리테일	5.50%	2.77%	+2.73%p	라운드크로스 가고시마, 12억엔 매각(2026-12)
시카고 교외	A급 오피스(교외)	11.25%	4.94%	+6.31%p	CBRE 캡레이트 설문 2026 상반기 10.0~12.5%(가운데값 표시) — 중서부 교외 오피스 수익률 확대
미국(전국)	오피스 전체	—	4.94%	자료 없음	오피스 가격 2022 고점 대비 −34%(그린스트리트, 2026.7) · 공실 19.8%(3분기) · CBRE 설문: 연안 핵심시장 캡 2025말 대비 +0.5~1.0%p — 도시별 오피스 수익률 공개값 없음
상하이	A급 오피스	—	1.64%	자료 없음	수익률 공개값 없음 · 공실 23.5%, 실질 임대료 일 5.81위안/㎡(전 분기 −1.9%, 2026 2분기)

일본 캡레이트는 J-REIT 공시의 감정 직접환원율(세빌스 재팬 프레스 다이제스트 2026-10-23·10-30), 유럽·아시아는 리서치 하우스의 프라임 수익률, 미국은 CBRE 설문 범위의 가운데값, 서울은 리포트 평균입니다. 성격이 다른 숫자라 '방향'만 비교하세요. 범위로 발표된 값은 가운데값으로 기둥을 세웠습니다.

10년 국채: 일본 10년 국채 2.770% (2026-10-30 종가, 384회채 — 교도통신·주니치신문 보도) · 10-23 2.789%(재경신문) · 국고채 10년 4.008%·3년 3.715% (2026-10-30 장 마감, 서울채권시장 보도) · 10-23 10년 4.097%·3년 3.803%(ECOS) · 미 재무부 10년 4.94% (2026-10-30) · 연준 H.15 10-29 4.98% · 영국 10년 국채 5.37% (2026-10-21, TheTradingTools) · 독일 10년 국채 3.33% (2026-10-23, Idéal Investisseur) · 프랑스 10년 국채 5.05% (2026-10-23, 독일과 차이 171.8bp, Idéal Investisseur) · 스웨덴 10년 국채 3.19% (2026년 9월 월평균, OECD — TheTradingTools) · 포르투갈 10년 국채 3.85% (2026년 9월 월평균, OECD — TheTradingTools) · 호주 10년 국채 5.28% (2026-10-21, TheTradingTools) · 싱가포르 10년 국채 약 2.2% (Savills Capital Signals 2026년 3분기) · 홍콩 10년물 대신 미 재무부 10년 4.94% (2026-10-30) · 중국 10년 국채 1.64% (2026-10-23, FXMacroData)

해외 시장 지표

시장	지표	기준	출처
도쿄 도심 5구 A급 오피스	공실률 0.6% · 임대료 평당 41,847엔(전년 +17.1%)	2026년 2분기	Savills(Real Estate Asia 2026-07-14)
미국 오피스	공실률 19.8% · 3분기 순흡수 4.97만 sq ft(5분기 연속 플러스)	2026년 3분기	Cushman & Wakefield(Scotsman Guide 2026-10-20)
미국 상업용 부동산 가격	9월 −0.1% · 1년 +4.7% — '금리 상승이 이어지면 가격 하락 가능성'	2026-09	Green Street CPPI
유럽 상업용 부동산 가격	3분기 −1%(입찰 수익률 확대)	2026년 3분기	Green Street European CPPI
미국 캡레이트 설문	전 용도 거의 보합 · 연안 핵심시장 2025말 대비 +0.5~1.0%p · 뉴욕 임대아파트 5.0~5.5% · 시카고 교외 A급 오피스 10~12.5%	2026 상반기	CBRE(Yahoo Finance)
미국 오피스 가격	2022 고점 대비 여전히 −34% — 모든 용도 중 가장 깊은 골	2026-07	Green Street(Orion Property)
실리콘밸리 오피스	공실 14.1%(2분기 15.1%) · 호가 월 $5.15/sq ft(1년 −$0.44)	2026 3분기	CBRE
유럽 프라임 오피스	평균 수익률 5.10%(+0.13%p) · 런던·파리·바르샤바 +0.25%p, 스톡홀름 −0.15%p	2026 3분기	Savills(EuropaWire)
파리 투자시장	프라임 오피스 4.25~4.50% · 물류 5.15% · 상가 4.25% — 전 자산 +0.25%p, 프랑스 10년 국채 6월 말 이후 +1%p 넘게 상승	2026 3분기	JLL France
독일 투자시장	7대 도시 프라임 오피스 4.49% · 물류 4.60% — 2023년 말 이후 처음 전 자산 수익률 상승	2026 2분기	BNP Paribas Real Estate
싱가포르 오피스	핵심 CBD A급 공실 3.3%(사상 최저) · 임대료 S$12.50/sq ft(+3.3%/년)	2026 2분기	CBRE
상하이 오피스	A급 공실 23.5% · 실질 임대료 −1.9%(전 분기)	2026 2분기	Knight Frank
일본 10년 국채	2.79%(10-23) — 10-06 입찰 3.10%에서 0.3%p 하락, 도쿄 프라임 캡(2.9%)과 거의 같아짐	2026-10-23	재경신문(국채시장)

원화 환율 — 두 달 사이

통화	2026-08-21	2026-11-01	변화
USD	1,388원	1,335원	-3.8%
EUR	1,621원	1,490원	-8.1%
JPY(100엔)	873원	847원	-3.0%
CNY	206원	200원	-2.9%

원화가 모든 통화에 대해 강해졌습니다(초록 = 원화 강세). 해외 자산을 원화로 환산하면 그만큼 평가액이 줄어듭니다. 세계 정세는 봉수 글로벌 이슈 및 위험 지구본에서 이어 보세요.

봉수가 지켜볼 것

11월 3일 수도권 동시 1순위(청라·운정·향남·계양 6개 단지) — 위 봉인 판단을 11월 4일 채점합니다. 11월 4일 서울 강동 고덕강일3단지(토지임대부) 1순위
11월 10일 1순위 9곳(광교 지분적립형 240세대 — 국내 첫 사례, 평택 지제·고덕, 구리 갈매 등) — 수도권 남부 분양가 1,700~2,800만원대의 수요 시험
11월 3일 미국 중간선거, 11월 6일 미국 고용, 11월 26일 금통위 → 금리 예측 모형
메이트플러스 11월 안내문 갱신 여부(10월판은 7월판과 같음), 스테이트타워 남산 매각 입찰 진행

정보 공백 — 모르는 것을 먼저 적습니다

번호	모르는 것	채우는 방법
G1	메이트플러스 10월 안내문이 7월판과 똑같음 — 7~10월 실제 공실 해소·호가 변화 (11.2 대표 첨부본도 파이썬으로 86개 빌딩 대조 결과 차이 0건)	11월판 대조, 다른 중개법인 안내문
G2	부동산 Digest 2025년 5월~2026년 7월 호 없음 — 시세·청약 시계열의 중간이 빔	대표 메일함 과거 호 수집
G3	서울 오피스 캡레이트 2026년 2·3분기	젠스타메이트·알스퀘어 3분기 보고서
G4	미국 도시별 오피스 캡레이트(CBRE 설문 표는 비공개 — 뉴욕 임대아파트·시카고 교외 오피스 범위만 확인), 상하이 수익률, 홍콩 10년물(미 국채로 대신), 런던·파리 3분기 수익률 수치	CBRE 설문 원문 표, 현지 리서치 3분기 보고서
G5	임대 '호가'와 실제 계약 임대료(렌트프리) 차이	실거래·임대차 공시 사례 수집
G6	Digest 광역 평당 시세의 원래 기관	발행처 문의 또는 KB·부동산원 시세와 대조
G7	부동산원 10월 4주 '수도권 매매 +0.14%(전주 0.13%)' — 서울·경기는 상승폭이 줄고 인천은 하락 전환이라 보도 수치가 맞지 않아 보임. 트리븐센텀·신분평 1순위 경쟁률은 Digest와 청약 집계 블로그만 일치(언론 원문 미확인)	부동산원 주간동향 원문·청약홈 원문 대조

출처: 부동산 Digest 2025-01-06~04-21·2026-08-24·10-26·11-02호(메이트플러스) · 메이트플러스 「주요 오피스빌딩 임대안내문」 2025.02·04, 2026.07·10 · 세빌스 「서울 프라임 오피스」 2024 4분기·2025 1분기 · 젠스타메이트 「Korea Office Market Report」 2025 1분기 · 세빌스 재팬 「Press Digest」 2026-10-23·10-30 · 11.2호 추가: 국토교통부 공공택지(정책브리핑 10.29) · 부동산원 주간 아파트(데일리안 10.29) · 9월 주택통계(연합뉴스 10.30) · 국고채(10.30 마감) · 한국은행 「9월 금융기관 가중평균금리」·부동산원 「3분기 상업용부동산 임대동향」(Digest 11.2호 인용) · 일본 10년(교도 10.30) · 알스퀘어(뉴시스 2026-07-10) · Cushman & Wakefield(Scotsman Guide) · Green Street CPPI · Real Estate Asia(Savills) · 일본 재무성 · 한국은행 ECOS(봉수 금리 페이지) · 해외 리서치(2026-10-26 추가): CBRE(미국 캡레이트 설문·실리콘밸리·싱가포르) · Knight Frank(영국·호주·상하이) · Savills(유럽·아시아) · JLL France · BNP Paribas Real Estate · PACRIM Real Estate · Green Street — 링크는 지구본 아래 「해외 시장 지표」·「10년 국채」 줄

사실(자료의 숫자)과 해석(봉수 판단)을 나눠 적었습니다. 계산은 파이썬(tools\intel_build.py · intel_raw\)으로 했고, 원자료·코드를 함께 보관합니다. 인공지능(Claude)과 협업해 만들었습니다. 투자 권유가 아닙니다. — 봉수 SSGlobal(주) · 저자 조봉수(필명)