기존 사업주가 보통주로 남고, 기관이 우선주로 들어오며, 본PF로 공사비를 조달해 24개월 공사 후 매각하는 구조입니다. 고객명은 공개하지 않습니다.
| 조달 | 금액(억) | 조건 |
|---|
| 선순위 PF | 559 | 연 7.06% (국고 3년 3.715% + 335bp) |
| 중순위 PF | 168 | 연 9.71% (+600bp) |
| 우선주(기관) | 291 | 연 8% 누적 + 매각차익 15% |
| 보통주(기존 사업주) | 100 | 잔여배당 + 매각차익 85% |
| 총사업비 | 1,118 | 이자·수수료 포함, 공사 24개월 |
|---|
보통주 옵션: ① 준공 후 우선매수청구권(가격 = 감정평가 2곳 평균과 제3자 최고가 중 높은 값, 우선주 8% 충족선이 하한) ② 매각 전 골프장 운영권 ③ 착공 후 6·12개월 점검일 중도 포기(출자금의 0~30%에 양도).
실증 결과: 매각 홀당 52억(김제 실제 매각 52.2억 수준)이면 매각가 936억으로 우선주 0.69배 · 보통주 0배. 우선주 8%를 채우려면 홀당 59.7억 이상이 필요합니다. 인수대금을 확정 110.9억 + 매각차익 연동 172.2억으로 나누면 홀당 52억에서도 우선주 연 8%가 충족됩니다(보통주 0.64배).
근거: 월별 현금흐름·배분 폭포·몬테카를로 5,000회 모형(봉수 2026-11-02)계산 · 사업비는 시행자 사업성검토(2023-08)사실 · 매각 홀당가는 가정가정
